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Valeur du fonds de terrainAvril 2003

 

LA VALEUR DU FONDS DE TERRAIN

ET LA THÉORIE DE LA RENTE FONCIÈRE

   

 

 

L’évaluateur est fréquemment confronté avec la difficulté d’établir la valeur d’un fonds de terrain forestier. Nous avons déjà discuté des méthodes d’évaluation disponibles pour l’évaluateur, mais celui qui pratique cette activité occasionnellement ou qui y est confronté pour la première fois revient toujours aux mêmes questions, à savoir comment doit-on procéder?  Et quels sont les principes à la base de ce travail?

 

Le présent article et ceux qui suivront tenteront de répondre à ces questions.

 

 

Le comment : Les trois méthodes d’évaluation

 

Nous avons déjà défini les trois méthodes d’évaluation (tiré d’un article paru en juin 2001) et nous avons précisé que l’évaluation d’un terrain se faisait normalement à l’aide des méthodes de parité et du revenu. Rappelons-en les définitions :

 

1-         La méthode de la parité est normalement celle utilisée en priorité.  Elle cherche à établir, de façon directe, la valeur d’un bien en le comparant à d’autres semblables qui se sont vendus récemment.  Cette valeur paritaire représente la valeur d’échange du bien au moment où les recherches sont effectuées.

 

2-                 La méthode du revenu vise à établir la valeur d’un immeuble en actualisant tous les revenus nets futurs qu’il peut générer.  Cette méthode indique le montant maximal que l’on peut payer pour un bien si l’on veut tirer une rentabilité donnée de son exploitation.

 

L’analyse des résultats provenant de ces deux méthodes permet à l’évaluateur de se former une opinion éclairée sur la valeur marchande la plus réaliste du bien à analyser pour une date donnée.

 

Malgré cette réponse technique à la question de l’évaluation du patrimoine foncier, il subsiste fréquemment des interrogations sur les principes qui sous-tendent leur application.

 

 

Le principe de base : La rente foncière de Ricardo

 

En langage populaire, on peut dire qu’un terrain vaut ce qu’il peut rapporter. Plus les revenus futurs escomptés sont élevés et plus grande sera la valeur du terrain. Ce principe se nomme la rente foncière et il a été élaboré par David Ricardo, économiste du 18e siècle.

 

La rente foncière se définie comme le revenu net au propriétaire. On l’obtient en enlevant les coûts d’opération de l’entrepreneur (ainsi que son profit) du prix de vente des produits de la terre. Ce résidu de l’exploitation constitue le rendement au propriétaire, soit la rémunération du capital qu’il a investi. Donc plus le sol sera productif et plus sa valeur sera grande. Le concept de productivité réfère, ici, autant à la production agricole que forestière ainsi qu’aux revenus qu’on pourrait tirer d’un développement urbain.

 

Le principe de base de la science de l’économie est la loi de l’offre et de la demande. Plus l’offre est grande par rapport à la demande et plus les prix ont tendance à baisser. À l’inverse, plus la demande est grande pour un produit donné par rapport à l’offre qui en est faite sur un marché donné et plus son prix augmentera.

 

Le cas du fonds de terrain est un cas particulier de cette loi. En effet, la planète (et à plus petite échelle une municipalité) étant restreinte, la quantité de terre disponible est limitée. En fait, même si l’homme peut modifier la quantité de sol productif, l’augmentation de surfaces productives sera marginale par rapport à la surface totale. De ce fait, on peut dire que l’offre de terre est toujours égale dans le temps, peu importe le prix demandé.  Alors, seule la demande peut faire varier ce prix.

 

Lorsque les prix montent, de nouvelles terres jugées antérieurement improductives deviennent intéressantes. C’est ainsi que des marais sont drainés pour être reboisés. De même, des boisés sont rasés pour faire place à l’agriculture et quelquefois à l’épandage de purin.

 

 

Application de la théorie

 

Illustrons ce concept théorique par des exemples tirés du contexte québécois.

 

Au Québec, la possibilité de récolte moyenne en forêt privée[1] est de près de 2 m3/ha/an. Si l’on considère que le mélange d’essences et de produits de la région de Québec peut donner une valeur sur pied moyenne de 15 $/m3 [2], on obtient une valeur pour le fonds de 600 $/ha en utilisant un taux d’actualisation de 5 %/an dans la formule connue suivante :

 

Valeur actuelle = Revenus nets        =       2 m3/ha/an * 15 $/m3      =       600 $/ha

                                   Taux                                   5 %/an

 

L’investisseur prudent considèrera également les autres frais reliés à la possession d’une telle propriété comme le paiement des taxes municipales, l’administration, les assurances, etc.

 

En agriculture, sur la base d’un prix de vente garanti de 208 $/tonne[3] pour l’avoine et un rendement à l’hectare de 3,2 tonnes, on obtient une valeur de 3 652 $/ha si l’on considère l’ensemble des frais d’exploitation et de détention du terrain par son propriétaire à 483 $/ha/an, ceci en utilisant toujours un taux d’actualisation de 5 %/an.

 

Valeur actuelle =   [3,2 t/ha/an * 208 $/t] - 483 $/ha/an    = 178,6 $/ha/an  =  3 652 $/ha

                                                         5 %/an                                     5 %/an

 

Un calcul semblable dans le domaine immobilier peut donner un résultat de 5 000 $/ha dans le développement d’un grand terrain vacant en bordure d’une zone périurbaine (banlieue). Au centre-ville, on pourrait arbitrairement parler d’une valeur de 10 000 $/ha[4]  

 

Conclusion

 

Le concept de rente foncière est donc fondamental dans l’évaluation d’un terrain vacant ou encore boisé. On peut estimer la valeur d’un terrain sur la base de ce qu’il pourra générer comme revenu net dans le futur. Plus la productivité du sol sera grande et plus élevée sera sa valeur. L’évaluateur aura tout de même avantage à valider le résultat de ces calculs (basés sur des hypothèses) en appliquant la méthode de comparaison. Ce cheminement indépendant lui permettra d’établir ce que le marché local paierait normalement pour le terrain évalué eu égard à son utilisation potentielle.

 

 

Marco Fournier, ing.f., É.A., M.Sc.

Les Consultants forestiers M.S. Inc.

Rédigé en Avril 2003

 



[1]              Anonyme, Ressource et industrie forestières : Portrait statistique, Édition 1999, ministère des Ressources naturelles du Québec, page 76.

[2]              La valeur marchande de bois sur pied correspond au revenu net du propriétaire. Celui-ci est établi en soustrayant du prix de vente des bois en bordure de route les frais d’exploitation ainsi que le profit de l’entrepreneur qui réalisera les travaux de récolte.

[3]              Les rendements, prix garantis et coûts d’exploitation sont tirés du Supplément de La Terre de chez-nous d’avril 2002 avec la collaboration de M. Paul Rouillard, agr., É.A., œuvrant pour l’UPA de la région de Québec.

[4]               Valeur donnée à titre indicatif pour fin d’illustration, sans fondement scientifique.

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