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La valeur réelle des terres à bois

Dans l’édition de novembre 2002 de « Le Monde forestier », nous pouvions lire, à la page 15, un article très intéressant de M. Sylvain Dulac, ing.f., à l’emploi du Syndicat de producteurs de bois de l’Estrie, concernant la flambée des prix de vente des terrains boisés de sa région.

Dans cet article, M. Dulac mentionne qu’il y a surenchère dans le marché des terrains boisés. Ceux-ci se vendraient à des prix beaucoup plus élevés que leur valeur réelle basée sur la valeur marchande du bois sur pied additionnée de la valeur du fonds et des améliorations. Nous avons déjà constaté cet état de fait dans notre pratique et nous désirons y apporter un certain éclairage au présent article.

D’abord, il convient de définir la notion de valeur réelle. La Loi sur la fiscalité
municipale (L.R.Q., chapitre F-2.1) nous dit à l’article 43 que :

« La valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange
sur un marché libre et ouvert à la concurrence
, soit le prix le plus
probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les
conditions suivantes :
1- le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter
l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et
2- le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état
de l’unité
d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus
probablement en être faite
et des conditions du marché
immobilier
.
»

Autrement dit, la valeur réelle est une valeur d’échange reliée à la probabilité qu’un
acheteur éventuel offre un prix donné pour une propriété donnée. Pour que cette valeur se concrétise, certaines conditions doivent être respectées. Parmi les plus importantes, les parties doivent être consentantes et bien informées. L’utilisation optimale qui peut être faite de la propriété est l’une des plus importantes informations à détenir.

Nous avons vu dans notre article sur les treize principes, que le concept d’utilisation optimale est au centre de la théorie de l’évaluation. On peut définir succinctement cet usage comme celui qui peut donner, au moment de l’évaluation, « la valeur la plus élevée soit en argent, soit en agrément et/ou commodité »1.

L’évaluateur, doit toujours se poser cette question lorsqu’il étudie la valeur d’une
propriété. « QUELLE EST L’UTILISATION OPTIMALE DE LA PROPRIÉTÉ? » Selon la réponse donnée à cette question, la valeur variera.

Dans un mandat que nous avons réalisé récemment dans cette région, nous avons pu constater que le marché y est très diversifié. Nos relevés montrent des prix de vente variant de 400 $ l’hectare à 4 600 $ l’hectare. Bien entendu, les valeurs marchandes de bois sur pied ne peuvent, à elles seules, expliquer l’ensemble du spectre des valeurs retrouvées. D’autres considérations interviennent lorsque l’on paye 4 600 $ l’hectare. Pour identifier ces considérations, seule une étude approfondie de marché peut aider l’évaluateur.

La méthode d’évaluation décrite par M. Dulac est celle employée traditionnellement par les forestiers du Québec et d’ailleurs. La majorité des ouvrages de référence en foresterie ne parlent que de cette technique, soit la technique du revenu. Nous avons déjà souligné l’importance d’appliquer plus d’une technique d’évaluation afin d’éviter les biais dans une expertise. Le présent sujet en est une autre illustration. La technique du revenu, appliquée à la seule matière ligneuse, peut sous-estimer la valeur marchande d’une propriété.

Dans cette région, comme ailleurs, il y a de plus en plus de nouveaux utilisateurs de la forêt. Des gens se regroupent pour acquérir un territoire de chasse, d’autres veulent acquérir un endroit pour ériger une résidence secondaire et certains font l’acquisition pour fin de placement financier et pour la jouissance de ce que l’on pourrait appeler un petit royaume privé. Nous avons ainsi relevé un certain nombre de ventes dans cette région où les acheteurs ont payé entre 2 000 $ et 4 600 $ l’hectare pour jouir d’un boisé avec un beau point de vue sur la région ou encore pour y construire une résidence secondaire près d’un point d’intérêt régional.

Cette tendance au multi usage de la forêt n’est pas qu’estrienne. Nos contacts avec des évaluateurs américains nous ont permis d’apprendre qu’il s’agit d’une tendance bien implantée aux États-Unis. De plus en plus de gens fortunés investissent ainsi dans la forêt afin d’obtenir un endroit paisible où ils peuvent se ressourcer avec ou sans résidence.

Avec la déprime boursière, on peut penser que cette tendance se poursuivra encore pendant un certain temps puisque le fonds de terre a toujours représenté une valeur sûre. M. Dulac rapporte une évolution du prix des fonds de terre de 100 $ à 300 $ entre 1980 et 2002. Il estime alors le rendement à 200 %. Vu sous cet angle, il s’agirait d’un rendement plus que mirobolant. Cependant, si l’on ramène ce rendement sur une base annuelle, il s’agit d’un rendement brut de 5,12 % par an, duquel on doit soustraire les taxes, assurances et autres frais annuels reliés à la détention de tels fonds de lot. Le rendement ainsi calculé est alors plus que raisonnable même s’il demeure intéressant en comparaison à certains rendements négatifs de la bourse.

En conclusion, nous pouvons ajouter que la valeur marchande des boisés s’est accrue d’une façon intéressante dans les dernières décennies. Est-ce que cette tendance se maintiendra dans le futur? Difficile de répondre. On peut cependant être certain que des transactions intéressantes pourront encore être réalisées par l’investisseur attentif et prudent. Dans ce genre de transaction, l’ingénieur forestier averti pourra être d’un précieux secours, s’il prend le temps de considérer l’ensemble des utilisations potentielles de la propriété. Pour préserver les intérêts de son client et le niveau de perception de sa profession, l’ingénieur forestier devra faire preuve de compétence et s’assurer de bien identifier l’utilisation optimale de la propriété évaluée et, partant, appliquer les bonnes méthodes d’évaluation. C’est la protection du public qui en dépend…


1ANONYME, Normes de pratiques professionnelles, Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 1998, Intro-8.

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